案例内容

【案情简介】

2012年申请人与某开发公司签订《前期物业服务合同》，约定申请人为该开发公司开发的某商业区提供前期物业服务，并按建筑面积2元/m²•月收取物业服务费，服务期限自合同签订之日起至该商业区业主委员会与物业服务公司签订的物业服务合同生效之日止。由于该商业区业主众多、流动性大，暂未成立业主委员会。随着近几年周边居民物业费涨价，申请人为该商业区安装电梯等，管理成本增加，2017年申请人又与该开发公司签订《前期物业服务合同》，约定物业服务费按8元/m²•月计算。合同第十五条约定，业主违反第七条约定，经申请人书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照标准向申请人支付违约金。

合同签订后，申请人提供了前期物业服务，申请人在收取物业费时，实际按照3元/m²•月标准收费，被申请人也按照此标准缴纳了部分物业服务费。后被申请人拖欠物业费，申请人经催收未果，遂提起仲裁请求：1.被申请人向申请人支付物业服务费用暂计3,472元，及违约损失【损失计算方式：以3,472元为基数，自2023年8月1日起至相关款项还清日止，按照年利率5%计算违约损失】，并且若后期被申请人不继续按期履行相应阶段的给付义务，申请人可直接向法院申请强制执行；2.本案仲裁费由被申请人承担。

【争议焦点】

案涉商业区物业费应按照每月8元还是3元收取？

【裁决结果】

一、被申请人于收到本裁决书之日起十日内向申请人支付物业费3,472元；

二、驳回申请人的其他仲裁请求。

【相关法律规定解读】  

《中华人民共和国民法典》第九百零三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”

解读：在业主大会成立前，建设单位与物业公司签订的物业服务合同对业主具有约束力；业主应当按照物业合同支付物业费，若业主在合理期限内未支付物业费，物业服务人可以提起诉讼或仲裁请求业主支付物业费。

《中华人民共和国民法典》第五百四十三条“当事人协商一致，可以变更合同。”

解读：本条是关于合同变更的规定。在合同履行中，双方基于客观情况变更合同，则变更后的合同代替原合同。合同变更后，当事人应按变更后的合同内容履行，未变更的权利义务继续有效，已经合同履行部分的不因合同的变更而失去合法性。

【案例评析】

关于本案物业费收取标准的认定

被申请人作为案涉商业区的业主，根据《民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”之规定，申请人与开发商于2017年签订的《前期物业服务合同》符合法律规定，其效力及于全体业主。同时，根据《民法典》第九百四十四条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费”之规定，依据2017的《前期物业服务合同》，该合同约定商业物业服务费标准为8元/m²•月。在该合同履行过程中，申请人自愿降低收费标准，按照3元/m²•月的标准主张物业服务费用，同时被申请人也按照此物业服务费用收费标准支付了部分物业费，应视为双方对合同约定物业服务费用收取标准的变更，仲裁庭予以认可。在申请人已按合同约定提供物业服务履行义务的前提下，被申请人应当交纳物业服务费用，本案中申请人主张的物业服务费3,472元，仲裁庭予以认可。

【结语和建议】

在物业服务中，物业公司应当提供达到合同约定的物业服务，业主也需按照合同约定支付物业费。双方在合同履行过程中，对物业费收费标准进行变更，且双方未提出异议，则视为物业费已变更。如果业主拖欠物业费，物业公司通过法定程序主张权利，也应按照变更后的标准，主张物业费。