案例内容

【案情简介】

申请人系某小区物业服务公司，被申请人系该小区业主。2017年11月25日，申请人与被申请人所在小区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定申请人进驻被申请人所在小区提供物业服务，服务期限从2017年11月25日至2022年6月9日止；业主按半年交纳物业费，每次交费的时间为预交，即半年到期前10日交纳下半年物业费；业主逾期交纳服务费及其他应由申请人收取（或代收）的费用的，从逾期之日起按每日一元支付违约金。合同签订后，申请人按约定向该小区提供了物业服务，但被申请人未向申请人交纳物业服务费。申请人于2019年11月30日向被申请人发出催费函，并将该函件张贴在被申请人的商铺门上，要求被申请人到申请人物业服务中心结清相关费用，但被申请人仍未交纳。申请人为维护自身合法权益，遂于2021年7月29日申请仲裁。

申请人提出如下仲裁请求：

1.被申请人向申请人支付从2017年 11月26日起至2021年7月31日止的物业服务费37795.18元；

2.被申请人支付自2017年6月10日起至实际付清之日的违约金，按每日一元的标准计算，暂计算至2021年7月31日止的违约金；

【争议焦点】

申请人的仲裁请求是否超过诉讼时效。

【裁决结果】

一、被申请人于本裁决书送达之日起十五日内向申请人支付2017年11月26至2021年7月31日的物业服务费37,795.18元；

二、被申请人于本裁决书送达之日起十五日内向申请人支付从2017年11月26日起按每日一元的标准计算的违约金，至前述物业费付清之日止。

【相关法律规定解读】

一、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定 》第一条第三款  民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

解读：法律事实即能够引起法律关系产生、变更或消灭的客观现象。本条款规定了法律适用问题，如果法律事实发生在民法典施行前，但持续到了民法典施行后，那么应适用民法典。本案物业服务合同虽然签订于2017年，但合同约定的期限至2022年，申请人至今也仍在履行该合同，且其请求的物业费跨越了民法典施行前后，那么本案应适用民法典。

二、《中华人民共和国民法典》第一百八十八条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。

诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。

解读：本条款规定了民事案件一般的诉讼时效期间为三年，自知道自己权利受损害之日起算。业主未按约定交纳物业费，就应当视为物业公司知道自己的权利受到了损害。

三、《中华人民共和国民法典》第一百八十九条 当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。

解读：本条款规定的第一条件是“同一债务”，关于同一债务，2008年9月人民法院出版社出版的《最高人民法院关于民事案件诉讼时效司法解释理解与适用》中解读：同一笔债务，是指该债务在合同订立之时即已经确定，时间因素对其内容和范围不再起作用，受到时间因素影响的只是履行的方式。物业服务合同是在履行过程中随着时间的推移才会不断产生物业费，显然不属于该条规定的“同一债务”。

四、《中华人民共和国民法典》一百九十五条 有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。

解读：本条款属于诉讼时效期间的中断规定，在《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定的三年诉讼时效期间内，发生了该条款规定的相应情形，就可以导致诉讼时效中断后重新起算三年诉讼时效。如物业公司在三年期限内向业主催告过、或者物业公司曾向法院起诉或者向仲裁机构申请仲裁，都会有诉讼时效中断的效果。

五、《中华人民共和国民法典》第九百三十九条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

解读：本条款属于突破合同相对性原则的特殊规定，开发商与物业公司签订的前期物业服务合同或者业主委员会与物业公司签订的物业服务合同，对业主均具有法律约束力。本案系业主委员会和物业公司签订的合同，对小区业主具有法律约束力，物业公司有权依据该合同向业主主张权利。

六、《中华人民共和国民法典》第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

解读：本条款规定了业主支付物业费的法律义务，如果物业公司已经按照约定和有关规定提供服务，那业主就不能以房屋未装修、未入住或者自认为不需要物业服务等为由拒交物业费。业主拒交物业费，物业公司可以催告其支付，仍不交纳，可以通过法律途径要求业主支付物业费。

【案例评析】

一、申请人的仲裁请求是否超过诉讼时效？

被申请人提出，物业服务费是分期收取，分段计算，并非一次性债权的分期履行，应参照法函[2004]23号《最高人民法院关于分期履行的合同中诉讼时效应如何计算问题的答复》，即诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起算。笔者认为，租金、物业费等均属于继续性合同，在合同履行中持续定期发生债务定期给付，而定期给付合同在履行过程中具有双务性，该债务是在合同履行过程中不断产生的，因为各期债务履行期限届满后，均为独立债务，合同约定的各期物业费应分别计算诉讼时效，被申请人的该主张成立。但申请人曾在2019年11月30日向被申请人发出催费通知，并在被申请人的商铺进行了张贴。从2017年11月25日签订涉案合同起，被申请人应按合同约定先预交半年物业服务费，即第一期物业费三年诉讼时效届满之日为2020年11月25日，申请人2019年11月30日发出催款通知便将被申请人此前应交纳的物业费进行了催告，符合《中华人民共和国民法典》一百九十五条规定的诉讼时效中断的情形，诉讼时效便从2019年11月30日重新起算，故申请人的仲裁请求未超过诉讼时效。

【结语和建议】

物业服务合同是突破合同相对性的典型合同，因为小区业主众多，且物权随时都可能变更，而物业服务和收费标准较统一，因此签一个合同，可以做到普适性。很多业主会认为其没有直接和物业公司签订合同，不应受物业合同约束，而且认为买房后没有入住小区，就没有接受物业公司的服务，不应按物业合同交纳物业费。殊不知，物业公司不是家政公司，不是单独每一户业主服务，其主要是对公共区域管理和维护，打造良好的小区环境。一方面，物业公司应按合同约定和相关规定完成自己的服务内容，加强与业主的沟通，对于业主提出的问题应积极解决，这样业主才更愿意交纳物业费；另一方面，业主也应意识到，物业公司提供服务需要物业费来维系，及时交纳物业费有利于物业公司更好地为大家服务，这样才能形成良性循环。对于法律意识不强，认为没有直接签订合同或者没有直接接受服务而拒交物业费的业主，要及时进行催告，以免超过诉讼时效而丧失维护自身合法权益的有效时期。