案例内容

【案情简介】

2022年5月31日申请人与被申请人签订《租赁合同》，约定被申请人将A地商铺出租给申请人使用，主要经营范围是理发；租期从2022年8月1日起承租至2024年7月31日止；租金每年30,000元，申请人通过现金或转账付款方式支付租金。申请人庭审中陈述，其实际使用租赁房屋时间是从2022年8月16日开始，实际退还租赁房屋时间为2022年10月16日左右。

合同签订前，申请人向被申请人支付定金2,000元，合同签订后支付租金15,500元，均通过微信转账方式支付给被申请人法定代表人江某。

在申请人租赁之初及后续租赁房屋期间，均是与微信聊天记录中“江总”和“李总”进行联系。从两个微信聊天记录中相互印证的内容可知，“江总”即为被申请人法定代表人江某，“李总”是被申请人工作人员，负责租赁房屋招租及后续租赁中沟通事宜。“江总”和“李总”在与申请人微信聊天中均认可申请人提前解除房屋租赁事宜，同时“李总”承诺退还5,000元租金。申请人提出如下仲裁请求：1.被申请人退还租金5,000元；2.仲裁费用由被申请人承担。

【争议焦点】

租赁合同解除认定

【裁决结果】

被申请人某商贸有限公司于收到本裁决书之日起十日内向申请人牟某支付退还的租金5,000元。

【相关法律规定解读】

一、《中华人民共和国民法典》第一百七十二条  行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效

解读：本条款即表见代理的认定条款，表见代理法律规定是维护代理人和相对人之间的合法权益，规定两者之间的责任范围和维护第三人的利益维护交易正常进行的规定。本案中申请人有理由相信“李总”可以代表被申请人，其所实施的民事法律行为应当对被申请人发生效力，认定“李总”系表见代理。

二、《中华人民共和国民法典》第五百六十二条 当事人协商一致，可以解除合同

解读：本条款即合同解除条款，审查要点包括：（1）租赁合同成立并生效。（2）双方当事人就租赁合同解除以及解除的后果处理均达成合意。本案中，租赁合同成立并生效，且“江总”和“李总”在与申请人微信聊天中均认可申请人提前解除房屋租赁事宜，同时“李总”承诺退还5,000元租金。符合双方达成一致解除合同，仲裁庭予以确认。

三、《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请

解读：本条款规定了合同解除后的处理。本案中被申请人作为出租方，经审理查明双方合议解除合同，被申请人承诺退还部分租金，双方应当按照解除租赁合同后的约定履行。申请人请求被申请人退还剩余部分租金，仲裁庭予以支持。

【案例评析】

对租赁合同解除需要审查以下几种情形：解除条件成就而解除；当事人合意解除；约定解除；法定解除；诉讼解除。本案中对合意解除进行了认定。同时适用表见代理条款，认定了申请人有理由相信“李总”可以代表被申请人，其所实施的民事法律行为应当对被申请人发生效力，认定“李总”系表见代理。维护了申请人的权益，对租赁合同合意解除及表见代理的认定有一定的参考借鉴意义。

【结语和建议】

对租赁合同解除需要审查解除的情形：解除条件成就而解除；当事人合意解除；约定解除；法定解除；诉讼解除。同时租赁合同解除后，仲裁庭还需要考虑返还房屋情况、已履行部分租金等费用的结算、添附物的处理、违约责任等。尤其是已履行部分租金等费用的结算，房屋租赁合同已经履行的租金、物业管理费、公用事业费等费用，应当根据承租人实际占有使用房屋的期限据实结算。预付租金等费用超过实际发生费用的，出租人应当返还超出部分。承租人尚存在欠付的，出租人有权继续向承租人主张。如果承租人在租赁合同解除后未及时返还房屋的，应当按照合同约定向出租人支付迟延返还房屋期间的房屋占有使用费，合同未约定占有使用费标准的，可以参照租金标准计算。当事人约定的占有使用费标准明显过高的，对于超出正常租金的部分可以参照违约金调整的规定，根据当事人的申请进行调整。承租人支付的租赁保证金、押金依照合同约定处理，合同约定承租人违约，出租人有权没收保证金、押金的，可与合同解除的违约责任一并处理。