原创 秘书处 绵阳仲裁委员会 2022-07-13 11:36 发表于四川

案情简介

2017年10月，李某与某房地产开发公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定李某购买某房地产开发公司开发案涉房屋。后又签订了《商品房买卖合同补充协议》，约定案涉房屋总价款为452568元。李某缴纳了全部购房款、契税、维修资金、天然气安装费用。

2020年10月15日，李某与涂某及居间人某房地产营销策划公司签订了《二手房买卖经纪合同》（以下简称合同）。合同约定：李某保证该房屋无产权纠纷，未被限制转让，案涉房屋在某银行有抵押贷款，该房屋贷款由涂某代李某结清，案涉房屋最终成交价格为670000元人民币；签订该合同时，涂某向李某支付购房定金5000元，定金在第一次支付房款时全部冲抵成购房款；李某收取定金同时应亲笔出具收条并将自己所出售房屋的权属证明原件交予某房地产营销策划公司代管；涂某于2020年11月31日前或银行还款当日（以先到的时间为准）支付李某房款280000元（含房屋定金）；涂某于2020年12月20日前或过户当日（以先到的时间为准）支付房款390000元。合同还约定：李某与涂某应于2020年12月20日前办理产权过户手续，涂某未按约定时间付款，逾期超过30日的，李某有权单方解除合同，涂某应按房屋总价款的20%向被申请支付违约金；若李某、涂某双方任何一方出现其他违约行为的，违约方按照房屋成交价的20%向守约方支付违约金；违约方承担守约方主张权利的费用（包括但不限于律师费）。当日，涂某向李某支付了定金5000元，该定金由某房地产营销策划公司代李某保管。李某向某房地产营销策划公司交付了案涉房屋的《商品房买卖合同》。

由于涂某未在2020年11月31日向李某支付第一笔购房款，李某于2020年12月1日向涂某发送了一条解除合同的短信，认为涂某应于2020年11月31日或银行还款当日（以先到的时间为准）支付第一期房款，现合同约定的付款时间已经届满，已逾期超过30日，按照合同约定，即日起该《二手房买卖经纪合同》即告解除，请涂某立即按照合同约定承担相关违约责任。

2021年3月26日，李某取得了案涉房屋的不动产权证书。

仲裁本请求与反请求

仲裁请求：

依法裁决涂某立即向李某支付违约金人民币134000元。

仲裁反请求：

1.裁决李某返还涂某双倍定金共10000元；

2.裁决李某支付涂某委托律师的代理费8000元；

3.裁决李某支付涂某的违约金76000元；

4.裁决李某支付涂某产生的差旅费2000元。

争议焦点

双方当事人是否构成违约以及责任如何划分。

裁决结果

（一）申请人李某的全部仲裁请求不予支持；

（二）申请人李某于裁决送达之日起10日内向涂某返还定金共5000元；

（三）被申请人涂某的其他仲裁反请求不予支持。

相关法律规定

《中华人民共和国合同法》第六十七条　当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。

《中华人民共和国合同法》第六十八条　应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：

（一）经营状况严重恶化；

（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；

（三）丧失商业信誉；

（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。

当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。

《中华人民共和国合同法》第六十九条　当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。

《中华人民共和国合同法》第九十三条　当事人协商一致，可以解除合同。　　

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

《中华人民共和国合同法》第九十六条　当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。　　

法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

《中华人民共和国合同法》第九十七条　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

《中华人民共和国合同法》第一百一十三条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。　　

经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。　　

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。　　

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《中华人民共和国合同法》第一百一十五条　当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

《中华人民共和国合同法》第一百一十七条　因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。　　

本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

《中华人民共和国合同法》第一百二十条　当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。

《中华人民共和国物权法》第一百九十一条　抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。　　

抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条　下列房地产，不得转让：　

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；　

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；　　

（五）权属有争议的；　　

（六）未依法登记领取权属证书的；　　

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条 单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。　　

单位及制作证明材料的人员拒绝人民法院调查核实，或者制作证明材料的人员无正当理由拒绝出庭作证的，该证明材料不得作为认定案件事实的根据。

案例评析

关于合同效力问题。涂某认为，在签订案涉合同时，李某不享有该房屋的所有权，李某不享有该房屋的处分权，李某系无权处分，且李某出售房屋未取得抵押权人的同意，案涉合同是无效合同。涂某还认为案涉合同在签订时，李某与某房地产营销策划公司存在恶意串通、欺诈的行为。

仲裁庭认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条虽然规定“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的……”，但该规定属于管理性强制规范，这样规定的目的在于加强对房地产市场的管理，规范房地产交易中的行为，违反该规定并不必然导致房屋买卖合同无效。物权法并未规定出售未办理不动产登记、存在被抵押房屋的合同无效，案涉房屋存在抵押不导致合同无效。关于涂某主张在签订合同时李某与某房地产营销策划公司存在恶意串通、欺诈行为，仲裁庭认为，涂某并未依照法律的规定请求仲裁机构或人民法院变更或撤销，该主张不属于本案审查范围。综上，案涉合同系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，真实、合法、有效，应当受到法律保护，李某、涂某均应按照合同履行各自义务。 

关于涂某是否违约的问题。涂某认为：案涉合同第八条关于2020年12月20日前为涂某办理产权证的约定导致案涉合同属于履行不能的合同，因此合同约定的履行购房款的行为不具备履行条件；签订合同时，涂某就支付了定金，没有履行第一笔款项280000元是因为李某没有取得房产证和涂某被隔离及该合同无效三点原因，涂某未支付购房款是在行使不安抗辩权，涂某没有违约。

关于涂某以李某未取得房产证书为由提出自己不支付房款是行使不安抗辩权的抗辩理由。仲裁庭认为，不安抗辩权的行使需由负有先履行义务的当事人有确切证据证明对方存在上述特定情形，而后才可中止履行。本案中，案涉合同第一条第2款在房屋所有权证（或不动产权证）证号一栏填写的是备案号，与同一天出具的《证件收条》中记载的商品房买卖合同编号一致，且《证件收条》中在产权证、土地证一栏均划上了“×”；合同第二条明确载明案涉房屋存在抵押，还约定由涂某代李某结清房屋贷款，涂某对于房屋存在抵押应当是知情的。房屋并非普通商品，购房者对所购房屋的谨慎选择才符合生活常理，涂某应当在签订合同时谨慎审查。故涂某对于合同签订时李某未取得不动产权证书应当是知晓的，若涂某确不知晓，也属于自身未尽到必要的谨慎审查义务。本案约定了办证的履行期，李某在签订合同时没有取得不动产权证书并不足以导致李某丧失了按照合同约定在2020年12月20日前为涂某办理产权过户手续的履行能力。不安抗辩权是一种延期抗辩权，先履行义务一方只是暂时中止履行或者延期履行合同债务，而并非终止合同债务或者消灭合同债务，为了遏制不安抗辩权被滥用，《中华人民共和国合同法》第六十九条将通知作为行使不安抗辩权的必经程序，行使不安抗辩权的一方应当以通知的方式就其主张不安抗辩的事实和理由作出明示且该通知须有效到达对方。本案中，涂某以李某尚未取得案涉房屋产权证书会影响合同的履行为由未支付第一笔购房款，则涂某应当及时通知李某，要求李某及时办理产权证书，涂某在庭审中称其在合同签订后几日内就通过合同条款发现李某在签订合同时没有取得不动产权证书这一情况，则涂某最迟在合同签订后几日对于李某没有办理不动产权证的情况应当知情，而涂某并未提交证据证明其通知过李某，故应当承担举证不利的法律后果。因此，由于涂某并未按法律规定行使不安抗辩权，故仲裁庭对于涂某的该项抗辩理由不予采信。

关于涂某认为自己因疫情被隔离的原因导致不能按约支付第一笔购房款的抗辩理由。仲裁庭认为，涂某提交的《证明》无单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，不具备法律规定的形式，且无其他证据予以印证，仲裁庭不予采信。即使涂某在2020年11月13日至2021年12月5日期间在小区内隔离，但涂某的通讯是正常的，房款支付的方式也是多样的，涂某并未及时将自己被隔离的情况通知李某，在隔离期满后也未主动履行支付第一笔购房款的义务。故仲裁庭对于涂某的该项抗辩理由也不予采信。

综上，仲裁庭认为，根据合同约定，涂某应当于2020年11月31日前或银行还款当日（以先到的时间为准）支付李某房款280000元（含房屋定金）。而涂某并未按约定支付280000元购房款，构成违约，应当承担违约责任。

关于李某是否违约的问题。涂某认为，李某在与涂某签订该合同之日不是房屋所有权人，不具备出卖该房屋的条件，签订之日就不能达到在2020年12月20日前办理产权过户手续的约定，李某取得案涉房屋不动产权证书的时间是2021年3月26日。且该房屋存在银行贷款属于抵押限制，合同因违反法律的强制性规定应当无效，案涉合同无效并不影响违约条款、责任条款的效力，李某存在重大过错，故李某应当承担违约责任。李某认为，李某在签订案涉合同时，虽未取得产权证，但我国法律并不禁止该房屋的出售，该房屋所处的状态，涂某是明知的，李某不存在违约和过错，涂某无权要求返还定金；双方虽在合同中约定2020年12月20日前办理产权过户手续，但因涂某未按合同约定先履行付款义务，李某自然有权行使先履行抗辩权不按约办理产权过户手续。

仲裁庭认为，根据前述分析，虽然在签订合同时，涂某尚不具备案涉房屋的不动产权证书，但其可以在签订合同后及时办理，合同签订时李某未就案涉房屋取得不动产权证书及案涉房屋存在银行抵押，并不影响合同效力，也不必然影响合同的履行。但李某不将案涉房屋不动产权证书办理至自己名下则将导致合同无法履行。涂某未在2020年11月31日支付第一笔购房款，李某有权行使先履行抗辩权，拒绝在2020年12月20日为涂某办理案涉房屋过户手续，但并不免除李某保证案涉房屋在2020年12月20日解除限制转让的义务。房屋买卖交易中，李某将案涉房屋产权登记办理至自己名下后才能办理转移登记至涂某名下的相关手续，则李某将案涉房屋产权登记办理至自己名下是双方交易的必备环节之一，既是权利也是义务。合同第八条约定李某应在2020年12月20日前为涂某办理案涉房屋的产权过户手续，合同第二条第1款约定“乙方保证该房屋无产权纠纷，未被限制转让”，则李某最迟应在2020年12月20日将案涉房屋不动产权证书办理至自己名下，才能保证案涉房屋未被限制转让，案涉合同才能得到有效履行，而李某迟至2021年3月26日才将案涉房屋登记至自己名下，因此李某违反承诺，应当承担违约责任。

关于支付违约金的仲裁请求。仲裁庭认为，根据合同约定，涂某逾期付款超过30天，李某有权解除合同，涂某需承担房屋总价款20%即134000元（670000元×20%）的违约金。本案涂某未按照约定于2020年11月31日前向李某支付购房款280000元，李某于2020年12月1日通过短信通知涂某案涉合同自当日解除，涂某在庭审中对该短信通知的内容及接收情况予以确认并对合同解除时间无异议，仲裁庭予以认可，则截至合同解除之时，涂某迟延付款超过30天，违约责任条款对涂某的适用条件成就。同时，合同第十二条约定，若李某、涂某双方任何一方出现其他违约行为的，违约方按照房屋成交价的20%向守约方支付违约金。如前所述，结合合同关于李某应在2020年12月20日前为涂某办理案涉房屋的产权过户手续的约定及合同第二条第1款关于“乙方保证该房屋无产权纠纷，未被限制转让”之约定，李某最迟应在2020年12月20日将案涉房屋不动产权证书办理至自己名下，而李某迟至2021年3月26日才将案涉房屋登记至自己名下，李某违反承诺，应当承担违约责任。

因此，本案双方在履行案涉合同中均存在违约行为，双方应当按照各自的责任比例，承担相应的违约金。由于双方过错程度相当，均提出了调减违约金的请求，且双方因对方违约造成的损失程度相当，仲裁庭据此确定，双方应当承担的违约金互相折抵后，不再互付给付义务。

关于涂某请求裁决李某返还涂某双倍定金共10000元的仲裁反请求。仲裁庭认为，定金罚则的目的是促使双方当事人都积极履行合同义务，一旦双方都违约，定金的目的没有实现，定金罚则的基础随之丧失，不宜继续适用定金罚则，其违约损失根据双方责任大小，依法适用违约金等予以制裁。本案双方在履行案涉合同中均存在违约行为，且过错程度相当，故对涂某主张双倍返还定金的仲裁反请求，仲裁庭不予支持。但李某已通知涂某合同解除，涂某对合同解除也无异议，涂某向李某交付了5000元定金，在合同解除后李某应当向涂某返还。

关于律师代理费。根据合同约定的约定，违约方承担守约方主张权利的费用（包括但不限于律师费）。如上所述，因本案双方在履行案涉合同中均存在违约行为，且过错程度相当，故由此产生的上述损失应由双方自行承担。故对涂某的该项仲裁反请求不予支持。

关于差旅费。涂某未就该项仲裁反请求举证，故对涂某的该项仲裁反请求不予支持。

结语和建议

先履行抗辩权，也称为“后履行抗辩权”或“先违约抗辩权”，指的是在双务合同中，约定有先后履行顺序的，负有先履行债务的一方当事人未依照合同约定履行债务，后履行债务的一方当事人为保护自己的预期利益或为保证自己履行合同的条件而拒绝对方当事人请求履行的权利。先履行抗辩权的成立需具备下列条件：（一）当事人因同一双务合同互负债务；（二）当事人双方的合同义务有先后履行顺序；（三）双方所负债务已届清偿期、先履行一方到期未履行债务或未适当履行债务。

享有先履行权的一方只是有权暂时中止履行或者延期履行合同债务，该权利并不产生终止合同债务或者消灭合同债务的法律效果，为了遏制先履行抗辩权被滥用，需要注意以下问题：

适时行使通知义务。如果先履行一方到期未适当履行义务，依诚信原则，行使先履行抗辩权需要明示对方，即通知对方，给对方举证、解释、改正的机会，以防止损失扩大，如果在对方当事人不知自己履行效果的情况下后履行一方不经通知直接中止履行合同，后履行一方的抗辩可能不成立因而承担合同责任。但是，如果应当先履行一方到期不履行或者拒绝履行，在此种明显违约的情形下，应当后履行一方不必通知对方，但是应当先履行一方要求应当后履行一方履行合同义务时，应当后履行一方要就自己是否行使先履行抗辩权作出回应。

后履行一方可拒绝履行的部分应当与先履行一方违约情形相当，不得超出必要的限度。

如果当事人从未主张先履行抗辩权，或曾经主张过但最终放弃该项主张的，人民法院或仲裁机构在案件审理中不得主动适用先履行抗辩权规则进行裁判。

不安抗辩权，又称为保证履行抗辩权，是指双务合同成立后，根据合同约定应当先履行合同义务的当事人在有证据证明对方不能履行合同义务，或者有不能履行合同义务之虞时，在对方没有对待履行或者提供担保之前，暂时中止履行合同义务的权利。合同当事人行使不安抗辩权，应当符合下列条件：（一）须基于同一双务合同且具有对价关系的互负债务；（二）当事人履行义务有顺序，并且先履行义务一方的义务已届履行期；（三）须先履行合同义务的当事人有证据证明对方当事人有不能对待给付的现实危险。

不安抗辩权与上述先履行抗辩权的法律效果一致，因此行使不安抗辩权需要注意以下问题：

无法或者很可能无法履行合同的风险须是在合同有效成立后出现的“新”情况，如果在订立合同当时或者之前就已经存在但因一方隐瞒导致对方不知情的，则可能构成可撤销合同，应通过行使撤销权进行救济。

为防止因标准过宽导致不安抗辩权的滥用，并非只要出现法律规定的情形就构成不安抗辩权的行使条件，应当注意审查所出现的情形是否达到足以使后履行一方丧失履行债务的能力。

必须及时通知。由于不安抗辩权的行使主体是应当先履行合同义务的一方当事人，为了尽量维护合同的稳定性和可履行性，有必要及时通知后履行一方，给予其提供担保或者提出异议的机会，以避免对方因中止履行而遭受不必要的损害，不通知是否影响不安抗辩权的成立在学说上尚不统一，但是如果不通知给对方造成损害，可能需要承担损害赔偿责任。

当不安抗辩权成立时，先履行义务一方得以暂时中止履行合同债务或者延期履行合同债务而不因此承担违约责任，但并非终止合同债务或者消灭合同债务，倘若应当后履行债务的一方当事人提供了适当担保或者作了对待履行，不安抗辩权即行消灭，主张抗辩权的应当先履行债务的一方当事人就应当恢复履行自己的债务。

先履行抗辩权与不安抗辩权均发生在合同约定的履行期到来之前，两者产生对抗时，往往需要先审查不安抗辩权是否成立，如果不安抗辩权成立则先履行抗辩权将会沦为虚设，应当后履行一方需要承担违约责任，反之亦然。如果两种抗辩都不能成立，则可能构成双方违约，当事人应当各自承担相应的责任：双方都有损害时，各自向对方承担责任；仅有一方损害时，则需要按比例承担责任。