案例内容

【案情简介】

2014年4月10日，被申请人某运业公司（以下简称被申请人）与管委会签订《企业搬迁补偿协议书》，获得经开区未利用的29.54亩临时用地使用权，并接受管委会于2016年底前供给工业用地100亩的承诺。被申请人将临时用地整理后，部分陆续租赁给他人使用。2014年3月18日，申请人某商贸公司（以下简称申请人）与被申请人就该土地范围内租赁800㎡场地签订《场地租用协议》。2015年1月1日，申请人与被申请人正式签订《场地租赁合同》，约定申请人租用被申请人混凝土坝子816㎡，房屋54㎡，每月租金合计4,620元，按季度支付；申请人向被申请人交付履约保证金10,000元，不计息。合同又约定，租赁期限为不设期限，以经开区通知要求被申请人整体搬迁为准，申请人须按经开区通知自行退场并向被申请人移交场地。合同还约定，在租赁期限内若申请人无力按约定支付租金超过一个月，被申请人有权提前解除合同，申请人不得拆走场地内的任何设施设备，以赔偿被申请人的损失。在2014年双方签订《场地租用协议》后，申请人为从事钢材经营业务在租赁场地建造地磅基础，购买了航车、地磅和其他机具设备，并修建厨房等。从合同签订到2020年第三季度，租金实际按两年后每两年增加20%计算，2020年第四季度，申请人因疫情影响，向被申请人提出每季度租金按20,000元支付，被申请人没有提出异议，也按20,000元/季度的标准收取了2021年前三季度的租金。

因经开区的原因，《企业搬迁补偿协议书》约定供给被申请人的100亩用地不能供给，遂确定将原本作为临时用地的案涉土地正式出让给被申请人，并要求其按规定做好用地项目规划。2021年6月30日，当地政府相关六部门向被申请人联合作出《消除问题的函》，认定被申请人占用国有建设用地50.82亩，未取得合法用地、规划、建设手续，鉴于被申请人用地问题至今未得到有效解决的客观情况，要求被申请人尽快整改。

被申请人根椐六部门函件的要求，一方面请设计单位进行规划方案的设计并获得相关部门同意，一方面开展整改工作。被申请人召开了承租户会议，解释了需要整改的原因，请大家配合整改，并分别于2021年8月2日、2021年8月4日、2021年8月19日向所有承租户发出限期整改、迁址的通知。其中，2021年8月19日的《限期整改、迁址通知》明确“原租赁合同作废”，要求承租户于2021年9月30日前必须搬迁完毕，整改期限6个月，整改完毕后愿意入驻的再另行签订租赁合同。申请人没有按被申请人的要求搬迁，并于2021年10月8日向被申请人缴纳当月租金，但被申请人拒收。申请人认为被申请人是违法解除合同，于2021年10月13日申请仲裁。被申请人于2021年11月9日以拖欠租金为由向申请人发出《关于解除<租赁合同>的通知》。

申请人提出如下仲裁请求：

1.确认被申请人单方面解除合同的行为违约；

2.被申请人赔偿申请人因其违约行为导致的直接经济损失，并支付自申请仲裁之日起至清偿之日止的资金利息；

3.被申请人退还申请人履约保证金，并支付自申请仲裁之日起至清偿之日止的资金利息；

4.被申请人支付申请人违约金；

5.被申请人支付申请人货场建设费、搬迁费；

6.被申请人给予申请人三个月的搬迁过渡期，并免除过渡期的租金；

7.本案案件受理费、保全费、财产保全保险费、律师服务费等由被申请人承担。

被申请人特提出如下反请求：

1.申请人支付被申请人拖欠的租金；

2.申请人于2021年11月30日前将租赁物返还被申请人，且不得拆走场地内的任何设施设备；

3.本案仲裁费用由申请人承担。

【争议焦点】

一、被申请人是否有权单方解除案涉租赁合同？

二、被申请人是否应当支付申请人所主张的各项费用？

三、申请人是否拖欠被申请人租金？ 

【裁决结果】

一、被申请人于本裁决书送达之日起十日内退还申请人保证金；

二、申请人于本裁决书送达之日起三十日内搬离租用场地，并将租用场地退还给被申请人；申请人于搬离后十日内，按20,000元/季度的标准向被申请人支付从2022年1月1日起至搬离之日止的场地使用费；

三、驳回申请人暨反请求被申请人某商贸公司的其他仲裁请求；

四、驳回被申请人暨反请求申请人某运业公司的其他仲裁反请求。

【相关法律规定解读】

《中华人民共和国民法典》第四百六十九条第一款 当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。

解读：此规定对合同形式采取的是不要式原则。近现代法上，普遍以形式自由作为一般原则，称为不要式原则。唯例外情况下，才需要特定的形式。从历史发展的角度看，合同形式从早期的严格形式主义向近现代形式自由主义的不断变化，即从法定要式主义向不要式主义的变化，越来越多地体现了合同主体的契约自由，以意思自治为原则，最大限度地激发合同主体的主动性、积极性和创造性，鼓励交易，活跃市场经济。对于书面合同中未约定的内容，若合同当事人进行了口头约定或以行为表示了对合同内容的变更，合同当事人仍应受到约束。

《中华人民共和国民法典》第七百三十条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

解读：在双方当事人对于租赁期限的约定并不明确的情况下，首先应当探究当事人真实意思表示，来确定租赁期限，尊重当事人意思自治。但在穷尽救济途径仍不能确定租赁期限的情况下，则只能认定为不定期租赁合同。不定期租赁合同因为租期尚未确定，所以交还租赁物的时间也不能确定，法律规定通过赋予当事人任意解除权，并对对方的损害作出赔偿的方式，规范出租人和承租人在不定期租赁合同中的权利义务，敦促租赁合同双方及时确定租赁期限的作用。

与约定解除权、一般法定解除权相比较，不定期租赁合同中，当事人的任意解除权具有如下特征：一是法定性，租赁关系的双方无需在租赁合同中租出约定，也不能以约定排除对方的任意解除权；二是任意性，一方面，在行使解除权的主体上没有限制，出租人与承租人均可，另一方面，当事人行使解除权不以一方违约为前提条件。

不定期租赁合同中，当事人行使任意解除权的，应当在合理期限内通知对方，否则不能发生解除合同的后果。关于合理期限的标准，应注重从以下几个方面加以综合考虑：第一，租赁物的性质；第二，租赁物的使用目的；第三，交易习惯。另外，一方当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。

《中华人民共和国民法典》 第七百三十三条 租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。

解读：出租人作为租赁物权利人，在租赁合同到期终止的情况下，依据《民法典》物权编规定，自可请求承租人返还租赁物，因此时租赁期限届满，租赁合同到期终止，承租人继续占有该租赁物已构成“无权占有”。同时，从合同法的角度看，如前所述，虽然《民法典》合同编通则未就合同到期终止后可能涉及的标的物返还问题作出规定，但承租人基于租赁合同而取得占有的租赁物，在租赁合同到期终止后，自应返还出租人。本条作为《民法典》中租赁合同的具体规定，就租赁期限届满后的租赁物返还作出明确规定，亦可直接作为出租人请求承租人返还租赁物的请求权基础。本条第二句对返还租赁物的状态予以明确规定，在法律适用上，主要是作为承租人是否于返还原物之外另负赔偿责任之规范依据。

【案例评析】

一、被申请人是否有权单方解除案涉租赁合同？

仲裁庭认为，合同约定“租赁期限为不设期限，以经开区通知要求被申请人整体搬迁为准”的原因是案涉土地为临时用地，如管委会另确定了出让给被申请人的建设用地，现在的临时用地使用权必定要归还管委会，被申请人也只能搬离租赁场地，而申请人已知晓这一情况，故而才有了整体搬迁的约定。案涉合同属于不定期租赁合同，被申请人有随时解除合同的法定权利，同时合同约定了解除条件，属约定解除权与法定解除权并存的情形，相互并不排斥。

国有土地使用权的供给，是政府部门根据城市规划、建设布局和经济发展要求确定的，不以用地企业的意志为转移。政府部门决定将案涉临时用地正式出让给被申请人的这一调整，使得管委会另行供给用地不可能实现，《场地租赁合同》约定的经开区通知整体搬迁情形即不复存在。被申请人接受用地调整后，为了按照批准的规划设计进行布局和建设，案涉土地即须按照建设项目规划法律法规的规定以及六部门作出的《消除问题的函》的要求进行整改。申请人原租用的场地、房屋，都处于无规划、无建设手续的状态，按建设项目规划法律法规和已经规划部门批准的设计方案也是不符合规划要求的，应当搬迁后进行整改，以便按经规划部门批准的规划方案进行新的建设。

基于不定期租赁合同的法定解除权，被申请人通知申请人搬迁、整改并无不当，但应给予申请人必要的准备时间。被申请人在2021年8月19日的《限期整改、迁址通知》中载明“原租赁合同作废”，虽然表述不规范，但其解除合同的意思表示清楚。因此，《场地租赁合同》已于2021年8月19日解除，且被申请人给予了申请人40天的搬迁时间，故申请人请求认定被申请人单方解除合同的行为违法，仲裁庭不予支持。被申请人请求申请人返还租用场地，仲裁庭予以支持，

二、被申请人是否应当支付申请人所主张的各项费用？

因被申请人解除合同并无不当，故申请人请求被申请人支付违约金，仲裁庭不予支持。申请人在订立合同时就已知晓临时用地租赁的风险，并且其经营已近七年，原来的设备设施已大幅损耗或贬值，申请人请求被申请人赔偿经济损失和货场建设费、搬迁费缺乏事实和法律依据，仲裁庭不予支持。申请人请求被申请人退还保证金，按合同约定应当退还，但按合同约定不应计息。申请人要求给予搬迁时间三个月，不计租金，鉴于本案实际和申请人租金已付至2021年9月等情况，可从2021年10月起给予申请人三个月搬迁时间，不计租金。因申请人还未搬迁，仲裁庭给予申请人一定的搬迁时间，但不计租金的期限为2021年10月至2021年12月。申请人请求被申请人承担保全费、律师费，无合同及法律依据，仲裁庭不予支持。

三、申请人是否拖欠被申请人租金？

申请人称双方口头约定，租金递增方式按两年后每两年增加20%计算；被申请人主张递增方式按两年后每年增加20%计算，2020年第四季度的租金只是暂时收取20,000元，并未同意减少租金。但从合同签订到2020年第三季度，双方实际按照按两年后每两年增加20%计算租金；2020年第四季度，申请人因疫情影响，向被申请人提出每季度租金按20,000元支付，被申请人也没有提出异议，实际按20,000元/季度的标准收取2021年前三季度的租金，被申请人未对其主张尽到举证责任，应承担相应的不利后果。因此，被申请人在合同解除后又以申请人未交清租金为由提出解除合同的行为不当，被申请人请求申请人补交租金且不得拆走场地内设施设备的理由不成立，仲裁庭不予支持。从2021年10月1日起至申请人搬迁完毕止，扣除三个月不计租金的搬迁时间后，申请人仍未搬迁的，应按双方同意的20,000元/季度的标准向被申请人支付场地使用费。

【结语和建议】

基于意思自治，双方可以约定将某一事件的发生作为租赁合同终止的期限，但本案中因客观情况变化，经开区通知整体搬迁这一情形已不会出现，案涉租赁合同事实上即变为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。在被申请人具有合理的原因要求申请人搬迁且给予了申请人40天合理期限的情况下，被申请人解除案涉租赁合同的行为符合法律规定，合同应于解除的通知到达申请人之日解除。

在实践中，若要将某一事件的发生作为租赁合同终止的期限，需要注意该事件是否确定会发生，如果该事件不确定是否发生或确定不会发生，则租赁合同可能会被判定为不定期租赁合同。即便该事件确定会发生，也应注意法律对租赁合同期限的限制，租赁期限超过二十年的，超过部分无效。