案例内容

【案情简介】

2019年5月15日，申请人与被申请人《商品房买卖合同》，合同约定该商品房层高为三米，并对商品房面积、单价、交房时间、交付手续、争议解决方式等进行了约定。

《商品房买卖合同》签订以后，申请人按约交付了首期房款，剩余房款也向办理了公积金按揭贷款予以支付，申请人已缴清了购买涉案房屋的所有款项。被申请人也在合同签订的当日，办理了案涉房屋合同网签备案，案涉房屋于2021年6月27日竣工验收合格、取得了房屋面积测绘报告、住宅使用说明书、住宅质量保证书、住宅工程质量分户验收记录（户内部分），同时进行了竣工验收备案。  

被申请人于2021年10月向申请人寄发了《接房通知》，要求申请人按约接房；申请人在查验案涉商品房时，发现被申请人拟向申请人交付的房屋层高（实测仅2.95米）不符合合同的约定（3.0米），于是拒绝接房。

仲裁请求：

1.撤销双方于2019年5月15日签订的《商品房买卖合同》；2.被申请人返还申请人购房款、维修基金，赔偿申请人首付款资金占用利息。

【争议焦点】

案涉合同是否应予以撤销。

【裁决结果】

驳回申请人的全部仲裁请求。

【相关法律规定解读】

一、根据《中华人民共和国民法典》第一百四十八条“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”之规定，受欺诈方可以在诉讼或仲裁中以存在欺诈为由撤销合同。基于“谁主张谁举证”的举证责任分配原则，在法律未作出例外规定的情况下，应当由受欺诈方对合同系因欺诈而订立的事实承担举证责任。

二、根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零九条“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在”之规定，构成欺诈需达到排除合理怀疑的证明标准，以维护法律秩序的稳定性以及保障交易安全。    

【案例评析】

案涉合同虽然在《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）生效以前签订，但当事人履行合同的纠纷发生于《民法典》生效以后并延续至今，因此本案应该适用《民法典》的相关规定予以处理。

从申请人的仲裁请求第一项来看，申请人根据《民法典》第一百四十八条要求撤销合同，这一请求能否得到仲裁庭的支持是本案处理的关键。根据双方当事人在三次庭审中的陈述以及仲裁庭认定的证据，本案争议的关键事实是：案涉房屋的层高的规划、设计、施工均是2.95米，申请人也确认案涉房屋实测层高也是2.95米，但案涉合同第四条约定的房屋层高为3.0米，这是否属于被申请人故意隐瞒欺诈？

欺诈是以使人发生错误认识为目的的故意行为，申请人主张被申请人在订立合同时有“故意欺诈”行为，需对其法律要件一一加以证明：1.从被申请人的角度看：（1）被申请人须有欺骗他人的行为。欺诈行为是故意把不真实的情况表示给别人，无论虚构事实、歪曲事实或者隐匿事实均属之。欺诈往往呈现为积极行为，而消极行为，尤其是沉默，则必须是法律、合同或者商业习惯上有告知事实的义务，而未告知时才能构成欺诈。（2）被申请人须有欺诈故意。欺诈故意，是指被申请人具有欺骗申请人的故意，这种故意的含义包括两层：一是使申请人陷于错误的故意，即被申请人明知自己所表示的事情不真实，并且明知申请人有陷入错误的可能；二是有使申请人陷于错误而作出意思表示的故意。这两种故意从根本上妨碍了申请人意思形成的自由。2.从申请人的角度看：（1）须申请人因受欺诈而陷于错误。申请人陷于错误与被申请人的欺诈行为之间须有因果关系。如果申请人并不陷于错误，或者虽然陷于错误，但该错误不是受欺诈而产生，则欺诈行为不能成立。（2）须申请人因错误而作出意思表示，即错误与意思表示之间须有因果联系。如果申请人虽然陷于错误，但是并没有因之而作出意思表示;或者虽有意思表示，却不是因错误所致，欺诈行为也不能成立。

这些要件中，被申请人的故意、申请人意思表示不真实以及申请人的认知错误与意思表示之间的因果关系都很难被证明，仅凭申请人提供的：规划设计施工的层高、合同约定的层高与实测层高不一致，不能直接认定上述要件成立。另外，作为居住的房屋层高相差5cm，并无明显的体验感差异，不影响申请人的正常生活使用，且2.95米也完全符合国家房屋层高的强制性规定，申请人关于“合同目的不能实现的观点”仲裁庭也不能认同。

另外，从证据理论上讲，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零九条之规定，“欺诈的事实”属于特殊的待证事实，当事人若主张这类事实所要达到的证明标准是：排除合理怀疑。也就是说，申请人若要想这一事实得到仲裁庭的认可必须排除按照一般常理和生活经验存在的各种可能性，当最后只剩下“欺诈”那一种可能性的时候，待证事实方可确信。从三次庭审以及申请人举示证据的情况来看，申请人仅仅进行了“欺诈”的法律概念解读并没有按照“排除合理怀疑”的方式进行一一排除证明。因此，申请人主张的被申请人“欺诈”的事实仲裁庭不能认定确信，当然申请人请求撤销《商品房买卖合同》的请求也不能得到支持。

【结语和建议】

为维护市场秩序和交易安全，合同一经订立，非依法定程序不得随意撤销，应该顺向履行，双方当事人均应该切实履行合同义务。当事人主张撤销合同的，应当对合同系通过欺诈手段而订立的事实承担举证责任。承担举证责任的当事人不仅要提供证据证明相关事实，而且其证据必须达到法律规定的排除合理怀疑的证明标准。欺诈行为本质上是当事人因陷入错误认识而导致意思表示不真实，对是否存在违背受损害方真实意愿的事实认定，必须结合具体客观情形加以判断，包括合同订立的原因、签订过程、合同内容、履行情况等。只有综合相关案情足以认定受损害方的证据达到排除合理怀疑的证明标准，才能确认存在欺诈行为。