案例内容

【案情简介】

申请人与被申请人签订了《租赁合同》，约定申请人将案涉房屋出租给被申请人用于商业经营，租赁期限为2019年11月15日至2021年7月14日，租金为每月20,000元。合同第五条约定，被申请人须支付履约保证金20,000元，若被申请人拖欠租金等给申请人造成损失的，履约保证金不予退还；若未造成损失的，期满后申请人全额退还。合同第八条约定，被申请人逾期支付租金的，应按拖欠费用每日万分之一计算违约金。

合同签订后，申请人向被申请人交付了房屋。被申请人向申请人支付了履约保证金20,000元，支付了2019年11月15日至2021年1月14日期间的租金，但从2021年1月15日起未再支付租金。申请人于2021年7月28日向被申请人发送解除合同告知函，并于2021年7月30日送达被申请人。

仲裁请求：

1. 被申请人支付2021年1月15日至合同解除之日2021年7月30日的租金130,000元以及相应违约金（违约金以310,361元为基数，按每日万分之一的标准从2021年1月15日起计算至款清之日止）；

2. 被申请人承担申请人律师费22,000元；

3.仲裁费由被申请人承担。

【争议焦点】

一、本案被申请人应支付的租金金额；

二、本案违约责任如何适用；

三、本案是否减免疫情期间一个月租金。

【裁决结果】

一、被申请人于本裁决书送达之日起十五日之内向申请人支付拖欠租金110,000元；

二、被申请人于本裁决书送达之日起十五日之内向申请人支付违约金，违约金以110,000元为基数，按照日万分之一的标准计算自2021年1月15日起至被申请人实际付清所欠款项止；

三、被申请人于本裁决书送达之日起十五日之内向申请人支付律师费22,000元。

【相关法律规定解读】

一、《中华人民共和国民法典》第五百六十三条 

有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

因不可抗力致使不能实现合同目的；

在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

法律规定的其他情形。

解读：该条是关于法定解除权的规定，在合同目的不能实现时，解除权人可以依法行使解除权，主要包括客观因素导致不能实现和债务人不履行主要债务。租赁合同中，承租人主要义务是支付租金，在其长期拖欠租金后，出租人有权解除合同。

二、《中华人民共和国民法典》第五百六十四条

法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。

法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

解读：该条是关于合同解除权行使期间的规定。合同解除权虽不以双方当事人意思表示达成一致为条件，但是应当在规定时间内行使，有约定或规定的，按照约定或规定期间行使，没有约定或规定的，行使期间为一年。

三、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条

当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。

解读：该条是关于合同解除时间的规定，合同解除后涉及到双方当事人权利义务的清算，合同解除时间决定清算权利义务的时间节点，尤其是在租赁合同等持续履行的长期合同中，认定合同解除时还需要明确解除时间，便于计算租金等。

四、《中华人民共和国民法典》第五百七十九条

当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。

解读：该条是关于债务人拖欠金钱债务的履行义务的规定。一般而言，债务人的债务分为金钱债务和非金钱债务，债权人可以请求债务人支付拖欠的金钱债务，而非金钱债务的履行主要涉及到标的物的给付，在履行不能或者不适用强制履行或者合理期限内未请求履行时，不能请求履行非金钱债务，而金钱债务的履行一般不受到限制。 

五、《中华人民共和国民法典》第五百八十四条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

解读：该条是关于合同赔偿损失的限制规定。一方当事人给对方当事人造成损失时，应该给予赔偿，但是赔偿数额应与损失数额相当，即损害填平原则。违约当事人不能因违约遭受可预见的其他损失，对方当事人也不能因此损失获得额外的利益。

六、《中华人民共和国民法典》第五百八十五条        

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

解读：本条是关于违约责任中违约金的规定，可由合同直接约定违约金数额也可以由合同约定违约金计算方式。由于违约金本质通常是违约方对守约方造成损失的赔偿（个别情形下的违约金是对违约方的惩罚），所以违约金约定数额应当受到一定限制。该条法律即是赋予违约方违约金调整的抗辩权。    

七、《最高人民法院印发〈关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）〉的通知》 

承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。

解读：该条是最高人民法院关于疫情期间租金减免规定，对于对于承租非国有房屋的企业虽不能当然享有租金减免的权利，但鼓励出租人参照有关政策减免或延期收取租金。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        

【案例评析】

一、关于本案租赁合同的解除时间

被申请人从2021年1月15日起开始拖欠租金，申请人在被申请人长期拖欠租金并经合理催告无效后，于2021年7月30日向被申请人送达了解除合同告知函。仲裁庭认为，被申请人拖欠租金的行为构成法定解除事由，符合《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第三款之规定，申请人作为承租人依法享有合同解除权。合同解除权的行使需要解除权人在解除期间内告知对方当事人。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十四条和五百六十五条之规定，申请人行使合同解除权在知道解除事由之日起一年内（2021年1月15日至2021年7月30日小于一年），且合同解除告知函依法送达了被申请人，案涉租赁合同自2021年7月30日解除。

二、关于本案违约责任的适用问题

合同第五条约定，被申请人须支付履约保证金20000元，若被申请人拖欠租金等给申请人造成损失的，履约保证金不予退还；若未造成损失的，期满后申请人全额退还。合同第八条约定，被申请人逾期支付租金的，应按拖欠费用每日万分之一计算违约金。仲裁庭认为，根据上述约定可以判定，本案合同履约保证金具有违约责任性质，即被申请人有拖欠租金等违约行为时，申请人不退还保证金。这与《租赁合同》第八条约定的违约金性质相同。因此，对于同一损失，不再适用履约保证金条款进行重复补偿。仲裁庭认为，从双方提交证据及庭审情况来看，申请人的损失主要为租金利息。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条之规定，违约金以损失赔偿额为原则，违约金约定过高的，可以请求减少。本案履约保证金明显过高，且被申请人提出在拖欠租金中扣除履约保证金，实际上是主张在履约保证金和违约金条款中选择后者适用违约责任。仲裁庭认为，参照民间借贷关于借款利息LPR的有关规定，按照每日万分之一计算拖欠租金的违约责任更符合租金损失的计算，对被申请人的抗辩主张予以采纳。被申请人应当以拖欠租金为基数，按照每日万分之一的标准向申请人支付2021年1月15日起至付清款项之日止的违约金。

三、关于本案是否减免疫情期间一个月租金

被申请人主张受疫情影响减免一个月租金，申请人陈述确实承诺了对疫情期间续租的承租人减免一个月租金。被申请人虽拖欠租金，但从2019年11月15日至2021年7月14日继续承租了申请人的租赁物业。虽然被申请人存在违约行为，但在2019年11月15日至2021年1月14日这一疫情期间确实受到影响。根据《最高人民法院印发〈关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）〉的通知》之规定，本案被申请人虽未承租国有企业等房屋用于经营，但申请人允诺减免疫情期间一个月租金，参照有关政策和当事人约定，仲裁庭支持被申请人减免一个月租金的主张。被申请人应向申请人支付，从2021年1月15日至2021年7月14日拖欠的租金130,000元，减免一个月租金为110,000元。

【结语和建议】

房屋租赁合同中，承租人支付出租人履约保证金用于担保合同的履行，防止承租人给出租人造成损失或者出现其他违约情形，实际上是一种违约责任的形式。在租赁合同既约定了违约金，又约定了履约保证金时，出租人在主张承租人拖欠租金的违约责任时，只能择一适用。本案仲裁庭考虑到小微企业发展，对承租人刻以较轻的违约责任，即适用违约金条款，履约保证金条款不再适用。这体现了泸州仲裁审理案件时，充分考量社会背景和当事人之间的利益平衡，在刚性的法律之下展现了柔情审理，善意仲裁的理念。

在新冠疫情的影响下，为了推动小微企业和个体工商户经营发展，最高人民法院出具了疫情期间租金减免规定，对于承租国有企事业房屋的，依法减免租金，对于承租非国有房屋的，鼓励出租人减免或延期收取租金。泸州仲裁立足疫情期间减免规定，准确把握立法精神，在本案中积极运用疫情租金减免政策，作出了减免承租人一个月租金的裁决，保障了疫情下商户的发展，维护了其市场主体地位。