原创 秘书处 绵阳仲裁委员会 2022-08-25 16:22 发表于四川

案情简介

2011年10月21日，曾某某与A市某实业公司就位于A市B区某街道某小区3幢第1层3单元3-7号车库签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）。合同第十九条约定：A市某实业公司应当在2021年11月1日前取得案涉车库所在楼栋的权属证明，未约定转移登记事项。合同签订之日，曾某某支付了全部车库购置款，2011年12月9日，案涉车库交付给曾某某。但自合同签订至今，A市某实业公司一直未协助曾某某办理车库权属转移登记手续。

另查明，案涉车库所属楼栋尚未办理首次登记。

仲裁请求

1. 裁决确认A市B区某街道某小区3幢第1层3单元3-7号车库的所有权归属于曾某某，并要求A市某实业公司在2021年6月份之前为曾某某办理车库的不动产登记（即原来的房产证和土地使用证）；

2. 2.本案的仲裁费由A市某实业公司承担。

争议焦点

不动产未办理首次登记能否办理转移登记。

裁决结果1.A市某实业公司应当自取得A市B区某街道某小区3幢第1层3单元3-7号车库首次登记后15日内协助曾某某办理该车库权属转移登记；

2.曾某某的其他仲裁请求不予支持。

相关法律规定

《中华人民共和国物权法》第六条  不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

《中华人民共和国物权法》第九条第一款  不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第十七条  不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。《中华人民共和国物权法》第三十条  因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。《中华人民共和国物权法》第三十一条  依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款  未办理不动产所有权首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。

案例评析

关于确认A市B区某街道某小区3幢第1层3单元3-7号的车库所有权归属于曾某某的请求。根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”、第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明……”及仲裁暂行规则第三十八条第一款“当事人对自己提出的仲裁请求、反请求所依据的事实或者反驳对方仲裁请求、反请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明”及第二款“没有证据或证据不足以证明当事人对事实的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，不动产所有权的设立以登记为要件，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，本案曾某某请求办理案涉车库的转移登记，但曾某某并未取得案涉车库的所有权，因此，案涉车库的所有权无法确认归属于曾某某，对于曾某某请求确认案涉车库的所有权归属于曾某某的仲裁请求不予支持。

关于要求A市某实业公司在2021年6月份之前为曾某某办理车库的不动产登记（即原来的房产证和土地使用证）的请求。仲裁庭认为，曾某某与A市某实业公司在协商一致的基础上自愿签订的案涉合同是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，合同当事人均应按照约定履行各自的义务。曾某某与A市某实业公司签订合同后，曾某某已经履行了给付车库购置款的合同义务，A市某实业公司已将车库交付了曾某某，但未履行协助曾某某办理车库权属转移登记的法定义务，应当承担法律责任，即A市某实业公司应当协助曾某某办理案涉车库不动产权证过户手续，根据现行有效的《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款“未办理不动产所有权首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外”之规定，关于车库所有权登记，A市某实业公司应当先向不动产登记机构申请车库所有权首次登记，之后曾某某才能办理车库所有权转移登记。本案中，A市某实业公司尚未办理涉案车库所有权的首次登记，曾某某作为买受人无法办理涉案车库所有权转移登记。但为了保护曾某某的合法权益，仲裁庭确定，A市某实业公司应当自取得案涉车库首次登记后15日内协助曾某某办理案涉车库权属转移登记。

结语和建议

在基于买卖法律行为的物权变动中，物权取得需同时满足以下三个要件：（1）买卖合同合法有效；（2）出卖人对案涉房屋享有处分权；（3）进行房屋所有权登记从而使买受人基于买卖法律行为取得房屋所有权。在依据法律规定取得物权中，房屋所有权自房地产开发企业合法建造房屋的事实行为成就时取得。房地产开发企业在未办理房屋的初始登记前处分该房屋的，虽不发生房屋所有权移转的物权效力，但不影响双方签订的合同效力。

房屋移转权属登记的前提之一是房地产开发企业已经办理房屋的首次登记，在此之前,不动产登记中心尚不能为买受人办理转移登记，买受人直接请求仲裁庭裁决出卖人为其办理转移登记的，存在仲裁庭不予支持的风险。房地产开发企业未能办理初始登记不仅包括自身消极履行办理初始登记的主观原因，还存在违法建造房屋、未及时足额交纳税款等客观原因导致初始登记办理不能。因此，在商品房买卖合同中，应明确约定房地产开发企业交房办证期限及逾期交房办证的违约责任，便于买受人日后依据合同约定向房地产开发企业主张逾期交房或办证的违约责任。另，在买受人尚未取得房屋不动产权属证书前，对所购房屋并不享有不动产产权。买受人仅能依据合同约定或法律规定的办证期限，要求房地产开发企业继续履行协助办理房屋移转登记的义务，即使买卖合同合法有效，买受人支付了房屋全部价款或按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，买受人享有的仅是债权请求权，该权利并非所有权，并不当然使买受人对房屋享有所有权，因为不动产物权的设立以依法登记发生物权效力。只有经不动产登记中心依法登记后向权利人发放不动产权属证书，该证书才是权利人享有该不动产物权的证明。