案例内容

【案情简介】

因申请人某建筑公司（以下简称申请人）与被申请人C开发公司（以下简称被申请人C）存在工程款债权债务关系，2019年9月18日申请人与被申请人B投资公司（以下简称被申请人B）签订了《工程款抵房协议书》，约定：被申请人C的债务由被申请人B以房抵债抵偿申请人。该协议书主要内容为：被申请人B应付申请人工程款1,225,998元；双方一致同意以被申请人B名下的一套门市抵偿申请人工程款；抵偿后申请人应补被申请人B相应款项12,762元，此款用被申请人B租用该房至2020年1月底的房租全额抵扣，双方互不找补；如申请人将上述房屋交由申请人指定的第三方购买，则由申请人自行确定销售价格，被申请人B按申请人确认的价格与申请人书面确认的买受人签订《商品房买卖合同》；双方就未尽事宜协商不成，均有权提请泸州仲裁委员会仲裁。庭审中查明，案涉抵偿房屋所有权登记于被申请人A开发公司（以下简称被申请人A）名下。

协议签订后，被申请人B和被申请人C一直未交付抵偿房屋，申请人经不动产登记中心查询，发现因房屋产权人即被申请人A尚欠案外人债务，抵偿房屋在《工程款抵房协议书》签订前就已经被区法院查封，之后又被中级法院查封。抵偿房屋在2020年12月4日由中级法院组织对外进行拍卖，评估价为344,100元，被申请人陈某1和案外人陈某2于2021年1月15日进行竞拍，案外人陈某2以580,400元竞拍成功后未办理交易手续。

 申请人于2021年1月15日向法院提起诉讼，请求被申请人C支付工程款1,225,998元及利息，并请求被申请人A、B承担共同支付责任。被申请人A于2021年6月24日向法院出具《情况说明》表示对《工程款抵房协议书》予以认可，并将配合办理房产过户手续。2021年8月13日，法院向房屋产权交易服务中心查询得知案涉抵偿房屋已经无司法查封。综上，法院认为被申请人A已经于2021年6月24日追认了《工程款抵房协议书》，在案涉以房抵款协议有效并可履行的情形下，应当履行该协议。因涉及被申请人B在履行以房抵债协议中是否存在违约行为，双方在以房抵债中约定了仲裁管辖，申请人诉请的法律关系又是建设工程施工合同纠纷，故法院于2021年8月24日驳回了申请人主张工程款的诉讼请求。

申请人请求裁决：1.被申请人A立即向申请人指定的买受人陈某1交付案涉抵偿房屋，并在交付房屋后10日内为陈某1办理不动产权证书；2.被申请人A、B共同向申请人赔偿因共同违约延迟交付上述房屋造成的贬值损失758,020元。

【争议焦点】

1.《工程款抵房协议书》履行中被申请人是否违约？

2.申请人认为的房价贬值损失是否应由被申请人A、B共同承担，贬值损失如何计算？

【裁决结果】

一、被申请人A在本裁决书送达之日起三十日内将《工程款抵房协议书》约定的案涉房屋交与陈某1，并在交付后六十日内协助办理产权转移登记；

二、由被申请人B在本裁决书送达之日起十日内赔偿申请人300,000元；

三、驳回申请人的其他仲裁请求。

【相关法律规定解读】

《中华人民共和国民法典》

第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

解读：未办理物权登记的，不影响合同效力。依据区分原则，未办理物权登记的，不影响合同效力，其主要原因在于：一方面，登记直接指向的是物权的变动，而非合同的效力。另一方面，合同是否有效，应当依据法律行为有效要件进行判断。

第五百零九条第一款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

解读：所谓全面，是完整、完备的意思。首先合同全面履行原则主要是指合同当事人应当根据合同的约定履行义务，包括标的数量、质量、规格、价款、地点、期限、履行方式等。合同法的规范主要是任意性规范，合同有约定的首先应当根据合同约定确定当事人的义务，换言之，首先应根据合同约定的义务确定当事人的履行义务。如果合同没有约定或者约定不明确，则按照法定的填补漏洞的方法作出履行也属于全面履行的范围。任何仅仅部分履行合同的行为都会构成合同义务的违反，都要承担违约责任。

第五百五十一条第一款 债务人将债务的全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。

解读：债务人与第三人签订债务承担协议，需经过债权人的同意。其原因在于，债务的履行涉及履行能力问题，如果允许债务人随意转让债务，势必会造成债权难以实现的问题，而且债务作为一种义务乃是债务人必须履行的，为保护债权人的债权，因此有必要经债权人同意。债权人的同意可以采取明示的方式进行。如果债权人未明确表示同意，但他已经将第三人作为其债务人并请求其履行，可以推定债权人已经同意债务的转让。如果债权人在债务人作出债务转让的通知以后，一直不作答复，且不能根据客观的情况推定其已经同意，则债务人可向债权人设定一个合理期限，要求其在此期限内作出答复。这符合诚信原则的要求，也有利于稳定交易秩序。

第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

解读：继续履行，学说上又称强制履行，指违约方不履行合同时，由国家强制违约方继续履行合同债务，使守约方尽可能地取得约定的标的的违约责任方式。继续履行的方式因债务具体内容的不同而有差异，常见的有给付金钱、财物、土地、房屋、票证等。合同的继续履行与原合同债务履行相比，有以下不同之处：一是履行的时间不一致，继续履行的时间晚于履行原合同债务的时间；二是继续履行与原合同债务履行不同，增加了国家的强制；三是继续履行属于违约责任的方式之一，不再是单纯的合同债务的履行。

第五百八十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

解读：对于继续履行与损害赔偿的适用，一般应坚持以下原则：一是继续履行是应当优先保护的履行方式。因为继续履行能够使守约方获得原合同约定的利益，并能防止违约方通过违约从事投机，获取不正当利益。从举证责任来看，守约方主张继续履行的方式可以避免承担对违约损失的举证责任。实践中，一些损失是难以确定的，守约方在举证上存在事实上的难度。二是继续履行后，对守约方的实际损失，应当按照全面赔偿的原则，实现合同订立时的预期利益。也就是说，继续履行后，可以并用损害赔偿。除非违约方已经赔偿了守约方在合理正常履行状态下所应获得的全部利益，且守约方不宜主张要求继续履行，否则损害赔偿和继续履行是可以并用的。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第十条 下列事实，当事人无须举证证明：

……

（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实；

……

前款第二项至第五项事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。

解读：免证事实，是指不需要当事人承担举证责任即可以认定的事实。立法及司法解释确立免证事实，可以减轻当事人的证明负担，提高诉讼效率。在诉讼和仲裁中，有些事实是显著事实，其真实性一目了然。对于已经法院生效裁判所确认的事实，可以直接认定其真实性，但当事人有相反证据足以推翻的除外。

【案例评析】

1.《工程款抵房协议书》履行中被申请人是否违约？

2019年9月18日，申请人与被申请人B签订《工程款抵房协议书》时，抵债房屋的所有权人为被申请人A。虽然被申请人B无权处分抵债房产，但该以房抵债协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同。虽然，抵债房屋在协议书签订时并未在被申请人B名下，但被申请人A于2021年6月24日向法院出具《情况说明》，同意以其所有的房屋抵偿申请人，该行为系对协议中被申请人B物权处分行为的追认，《工程款抵房协议书》自此具备继续履行的条件。2019年8月23日，该抵债房产被法院查封，直至2021年8月13日，案涉抵偿房屋经查询已无司法查封。故被申请人B已经违反了双方《工程款抵房协议书》关于房权清洁的约定，应承担相应的违约责任。申请人要求被申请人交房、办证的仲裁请求，仲裁庭予以支持。

2.申请人认为的房价贬值损失是否应由被申请人A、B共同承担，贬值损失如何计算？

申请人与被申请人B于《工程款抵房协议书》中约定对抵债房屋作价1,239,760元抵偿工程款。2020年12月4日，法院组织对外进行拍卖，案外人陈某2以580,400元竞拍成功后未办理交易手续，使抵债房屋流拍。关于申请人主张抵债房屋贬值损失如何分担的问题，仲裁庭认为，一方面，由于被申请人B签订《工程款抵房协议书》时违背诚实信用原则，将不属于自己的财产处分用于抵债。同时，在签订协议书时，抵债房屋处于查封状态，被申请人B未按照协议书约定保证抵债房屋为正常未售房源（不存在被查封、抵押或已售的情况），致使该协议书无法继续履行，申请人的权利长期不能得到保证，直至2021年6月24日被申请人A对被申请人B物权处分行为予以追认，2021年8月抵债房屋经查询未被查封，该协议书才具备继续履行的条件，被申请人B对抵债房屋的贬值损失应承担相应的责任。另一方面，自2019年9月18日签订协议书起，直至2021年1月15日向法院提起诉讼，申请人在此期间未按照《工程款抵房协议书》约定积极行使自身权利，应当就抵债房屋的贬值损失承担一定的责任。关于抵债房屋贬值损失是否应由被申请人B、被申请人A共同承担的问题，仲裁庭认为，《工程款抵房协议书》系对原申请人与被申请人C的债权债务的转移，被申请人A并非该协议的相对方，即不是该以物抵债关系中的适格债务人，故抵债房屋的贬值损失，应由被申请人B作为债务人承担相应的责任。综上所述，考虑到抵债房屋流拍价与抵偿价之间的价差及双方当事人过错，根据公平原则，仲裁庭酌情支持被申请人B赔付申请人300,000元。鉴于《工程款抵房协议书》约定申请人可以将上述房屋交由指定的第三方购买，并与被申请人签订《商品房买卖合同》。同时，陈某1出具书面说明表示愿意购买抵债房屋，故申请人要求将抵债房屋由陈某1买受的主张，仲裁庭予以支持。

【结语和建议】

若无其他无效事由，合同效力并不因出卖人不具有处分权而无效，故《工程款抵房协议书》合法有效，且基于法院生效判决确认的事实，被申请人A同意以案涉房屋抵偿申请人，且案涉抵偿房屋2021年8月13日已无司法查封，有继续履行的条件，故《工程款抵房协议书》应继续履行。被申请人B迟延履行其交付、过户义务构成违约，应承担赔偿损失的违约责任；被申请人A在向法院出具《情况说明》前未对债务转移表示同意，故其不应承担违约责任。