案例内容

【案情简介】

2019年4月，申请人在某微信群看到被申请人的售房宣传后，决定定购被申请人开发的某楼盘一套房屋，遂于6月23日让售房中介人员代替其与被申请人签订《申购书》，约定：申请人当日缴纳预付款1万元申购被申请人开发的某小区一套房屋；申请人须在被申请人通知后到该楼盘销售中心签订正式《商品房买卖合同》，若申请人未于被申请人通知后5日内签订正式的《商品房买卖合同》并支付购房款及相关费用，则视为自动放弃购买该套房屋，被申请人有权将该房屋出售他人且预付款不予退还。当日，申请人向被申请人缴纳1万元并签订了《领秀江南项目意向选房确认单》，被申请人向申请人出具收据1张，载明：定金1万元。

2019年6月28日，申请人按被申请人通知前往被申请人处准备签订正式《商品房买卖合同》，其在销售人员带领下前往楼盘所在地查看，发现房屋位置与其预想位置不一样，当即表示不愿购买并拒绝签订正式《商品房买卖合同》。随后立即向被申请人申请退款，并取消购房，但被申请人拒绝退款，申请人遂提起仲裁。

申请人提出如下仲裁请求：

1.解除申请人与被申请人签订的《申购书》；

2.被申请人双倍返还定金即2万元；

3.本案仲裁费用由被申请人承担。

【争议焦点】

1.案涉合同是否可以解除？

2.被申请人是否应返还或者双倍返还申请人相关款项？

【裁决结果】

一、确认申请人与被申请人于2019年6月23日签订的《领秀江南国际社区申购书》于2021年1月16日解除；

二、驳回申请人请求被申请人双倍返还定金即2万元的仲裁请求。

三、仲裁费由申请人自行承担。

【相关法律规定解读】

一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”

此条文是关于法律适用的解释，主要看引起民事纠纷的法律事实发生在民法典施行前还是施行后。显而易见，本案引起纠纷的法律事实发生在2019年，即2021年1月1日民法典施行前，因此本案应适用以前的法律。

二、《中华人民共和国合同法》第九十四条（现《中华人民共和国民法典》第五百六十三条）“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”

合同解除分为约定解除和法定解除，该法条便是关于合同法定解除的情形规定，符合该条规定的情形之一，当事人便可以解除合同，本案申请人明确表示不愿签订正式《商品房买卖合同》，即属于以自己的行为表示不履行主要债务。

三、《中华人民共和国合同法》第九十六条（现《中华人民共和国民法典》第五百六十五条）“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”

《中华人民共和国民法典》第五百六十五条“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”

民法典的规定在原来的基础上增加了附期限自动解除和直接通过诉讼、仲裁解除合同的情形。本案申请人即系直接以申请仲裁的方式解除合同。

四、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条（现《中华人民共和国民法典》第四百九十五条）“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”

《中华人民共和国民法典》第四百九十五条“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”

民法典在原来的规定基础上稍作了变更，肯定了预约作为一种合同形式，并明确了预约合同可产生违约责任。

五、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条（现《中华人民共和国民法典》第五百八十六条）“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”

《中华人民共和国民法典》第五百八十六条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。”

六、《中华人民共和国担保法》第八十九条（现《中华人民共和国民法典》第五百八十七条）“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”

《中华人民共和国民法典》第五百八十七条“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”

该部分条文是关于定金的规定，不管是以前的法律还是现在的民法典，都将定金规定为一种债权的担保形式，支付定金一方不依约履行，则无权要求返还，而收受定金一方不依约履行则双倍返还定金，规定了对违约方的惩罚，以保障交易的正常履行。

【案例评析】

一、《申购书》是否可以解除？何时解除？

首先看合同是否有约定解除的条件，本案双方在《申购书》中未约定合同解除的条件，那看申请人是否符合法定解除条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”之规定，申请人在被申请人通知其签订正式《商品房买卖合同》时表示拒绝购房，即是在履行期限届满前，明确表示不履行主要债务，那申请人请求解除《申购书》，仲裁庭可予以支持。但原《合同法》未规定直接提起诉讼或者仲裁的方式请求解除合同的情形以及此种方式下解除合同的时间，仲裁庭根据民法典新规定的精神，裁决确认双方签订的合同于仲裁申请书副本送达对方时即2021年1月16日解除。

二、被申请人是否应返还或者双倍返还申请人相关款项？

申请人主张其支付1万元属于定金，理由是被申请人向其出具的收据上载有“定金”二字。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。”之规定，定金是主债权的担保，定金合同须有主合同的存在。双方签订的《申购书》并未依附主合同，仅为表明申购房屋的意向性，而且本案《申购书》约定“当日缴纳预付款1万元”，即合同明确约定该1万元为预付款，因此本案《申购书》应理解为预约合同而非定金合同。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”之规定，《申购书》约定“申请人未于被申请人通知后5日内签订正式的《商品房买卖合同》并支付购房款及相关费用……预付款不予退还”，可以视为该预约合同关于违约责任的约定，申请人因自身原因拒绝购房，被申请人有权要求其承担违约责任。因此，申请人请求被申请人双倍返还定金即2万元的请求，不应得到支持。即使本案将申请人支付的1万元认定为定金，根据定金的相关规定，申请人作为给付定金的一方，其因自身原因不履行《申购书》，也无权要求返还或者双倍返还定金。

【结语和建议】

一、交易非儿戏！法律维护社会和经济秩序，保障交易稳定，民事主体应当诚信从事民事活动。本案申请人仅仅通过微信群看到的售房宣传就让售房中介机构的人员代替自己与开发商签订《申购书》，并急于支付了款项，但结果到现场查看后发现与自己预想的位置不一致，又想毁约并退款，但《申购书》约定了预付款不予退还，故其应当按约承担不利法律后果。

二、本案法律事实发生在民法典施行以前，应适用以前的法律，但对于当事人直接申请仲裁方式解除合同的方式以及该种方式解除合同的时间，以前的法律未进行规定，仲裁庭谨遵民法典新规定的精神以仲裁申请书副本送达对方之日进行裁决，既未违背现行法律规定，又合理合法解决了纠纷。

三、预付款不等于定金，申购书、认购书、订购书、预订书等预约合同，虽非双方交易的正式合同，但未按约履行也可能承担违约责任，我们在日常生活交易中要注意区别，谨慎决定。