案例内容

【案情简介】

2010年10月 26 日双方当事人签订了作为招商引资的《合作协议》，申请人将案涉土地使用权出租给被申请人某包装公司使用，首期租赁期限为甲方(申请人)向乙方(被申请人某包装公司)移交项目用地时起20年；2015年5月双方当事人实际上终止了此前有关土地租赁的合作协议，重新签订了《土地使用权转让协议》与《运营维护费收取协议》，后因转让土地面积实际发生变化并最终确定于2016年12月25日又签订了《土地使用权转让协议之补充协议》和《运营维护费收取协议之补充协议》。《土地使用权转让协议之补充协议》对转让土地的面积做了变更，并约定“乙方应于2017年12月20日前支付人民币600万元，于2018年11月30日前支付剩余土地款人民币2224.955万元结清全部款项。乙方未按期支付应付款项，自当前债务履行期届满次日起，按应付而未付款项的总金额的万分之三/日承担违约责任。”《运营维护费收取协议之补充协议》第一条约定运营维护费调整为人民币437.9587万元；第二条约定“乙方已支付运营维费45万元，根据最新的运营维护费收取金额，乙方还应向甲方支付运营维护费392.9587万元，本协议签订后10个工作日内支付到甲方以下任一账户”;第三条约定“对原协议违约责任修订如下: 企业未按期履约，按银行贷款利率收取违约金，违约金计算基础为未按期履约金额。对原协议违约责任，甲方有权选择按本协议违约责任处理方式追究。”

合同签订后，申请人即着手完善案涉土地的控规、分割、勘界等手续，积极办理案涉土地的相关产权证书，终于2018年完成了此项工作；被申请人某包装公司在企业资金十分困难的情况下，在长达五年的时间内按月支付100,000元的土地款和运维费给申请人，截止仲裁时，共计支付了7,225,900元，尚欠土地款及运维费总计25,453,237元。

被申请人在庭审中答辩称：被申请人某包装公司长达5年之久的均是按照每月支付100,000元的事实，以及申请人在被申请人某包装公司迟延付款数年之后，从未向被申请人某包装公司催要，申请人默认被申请人某包装公司每月支付100,000元的款项履行协议，已经对原协议的履行方式进行了变更，被申请人某包装公司一直按照变更后的付款方式进行履行至今，并无违约行为，显然其违约金的主张不应得到支持。即便仲裁庭将其认定为违约，申请人主张的违约金显然过高，与申请人的实际损失不符，不应得到支持。

仲裁请求：

1. 被申请人某包装公司支付剩余土地款及运维费25,553,237元及违约金（违约金暂计算至2022年12月31日，违约金数额为13,089,279元）；

2. 本案仲裁费用由被申请人承担。

【争议焦点】

1. 本案仲裁前被申请人某包装公司在长达五年的时间内按月支付100,000元的土地款和运维费是否属于违约行为？被申请人是否应该承担违约责任？

2. 后续的土地转让款和运维费应该如何清偿？

【裁决结果】

（一）被申请人某包装公司自收到裁决书之日起十个工作日内向申请人某控股公司支付剩余土地转让价款和运营维护费2,545.3237万元；

（二）驳回申请人泸州嘉信控股管理有限公司的其他仲裁请求。

【相关法律规定解读】

《民法典》第五百八十五条规定：

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

解读：该条第一款第二款确定了违约金的性质为补偿性质的，违约金最重要的功能是填补损失，不强调惩罚功能。违约金的约定，在实质上并未脱离损害赔偿法的窠臼，其在实体法上并无实质变化，只是在程序法上减轻了债权人举证责任。违约金过高或者过低，当事人均可以请求法院或者仲裁庭予以调减。

【案例评析】

《民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据本案双方当事人提交的证据和双方当事人在庭审过程中的陈述以及本庭对证据的认证，《土地使用权转让协议》与《运营维护费收取协议》以及《土地使用权转让协议之补充协议》和《运营维护费收取协议之补充协议》签订的时候，案涉土地的土地产权证书尚未办理完成，此时根本谈不上变更登记的问题，协议约定在被申请人付完全部土地款和运维费以后申请人在10个工作日内启动产权变更办证程序，这个办证程序十分模糊、办证过程中存有很多难以预料和把控的情形，办结期限亦无法确定，且这一约定对于申请人约束较小：也即申请人无论在什么时候办结产权证书都不算违约；而被申请人付款的期限和方式则有明确的合同条款，被申请人如果延迟付款则要承担巨额的违约金。由此可见，合同条款对于双方当事人权利义务并不完全对等，申请人在缔结案涉协议时占据明显的强势地位。  

另外，根据双方当事人的陈述，2010年以招商引资的方式将被申请人引进园区时，申请人的土地是以租赁的方式交由被申请人使用的，彼时双方当事人还签订了土地租赁20年以上的《合作协议》；从企业的角度看，长期租赁土地相较于购买土地使用权更为划算，不会产生企业资金压力，对企业的经营影响较小；案涉地块由租转售很大程度上是基于园区规划、国家政策以及申请人经营策略的变化而由申请人单方所做出的调整，显然这一调整对被申请人企业的经营会产生较大的影响；这可以进一步说明在终止《合作协议》、签订案涉一系列协议时申请人占有相对的优势地位。

再有，《土地使用权转让协议》与《运营维护费收取协议》以及《土地使用权转让协议之补充协议》和《运营维护费收取协议之补充协议》签订以后至本案仲裁前被申请人在长达五年的时间内按月支付100,000元的土地款和运维费，申请人均按数接受、并未提出金额和支付方式的异议，这可以视为申请人对合同收款权利的一种临时处分；因此，被申请人某包装公司关于：“双方当事人实际上已经口头达成土地款和运维费按每月10万元分期支付的协议”的陈述有较高的可信度，仲裁庭予以采纳。也就是说，被申请人某包装公司在长达五年的时间里一直是按照双方当事人口头约定的履行方式履行着付款的义务，并无违约行为。

综上，从本案纠纷的演变过程、申请人在缔约时的优势地位以及协议实际履行过程来看，被申请人某包装公司并无明显的违约行为，自然不应该承担违约责任；另外，仲裁庭还注意到，协议约定的违约金还明显畸高：暂计至2022年12月31日，违约金数额已达13,089,279元，这不符合法律法规的规定，也不符合我国司法实践中处理这类纠纷的仲裁惯例，加之申请人并未提供证据证明其因被申请人某包装公司延迟支付土地款和运维费所造成的损失，所以即使被申请人某包装公司有轻微的违约行为申请人主张的违约金也应该大幅调减或者直接予以驳回。

【结语和建议】

依据民法典第585条的规定，违约金的调整需要根据当事人的请求才可进行，属于当事人可以自行决定的诉讼事项。在请求违约金调整具体行使的过程中存在着证明责任的分配问题，依我国证明责任分配的一般标准，主张权利存在的人应就权利发生的要件事实负证明责任。因此，由违约方负担违约金过高的证明责任具有合理性。