案例内容

【案情简介】

2021年9月15日上午，申请人的两位工作人员带领被申请人看房。中午，三人受出卖方黄某某邀请，在附近一饭店吃午饭，期间出卖方黄某某与被申请人喝了一瓶白酒。下午，四人到申请人办公地点，签订了《房地产买卖及经纪合同》。约定出卖人黄某某将自有一套房屋出售给被申请人，合同金额408万元，定金10万元在签订合同之日支付给出卖人黄某某，剩余房屋价款398万元在2021年12月1日前付清。同时约定：被申请人确认申请人已经促成交易，被申请人应当在该合同签订7日内支付申请人不少于成交价格1.5%的服务佣金，具体金额详见《佣金确认书》。被申请人签署的《佣金确认书》载明佣金为48960元。

合同签订后，被申请人将10万元购房定金支付给出卖人，此后被申请人明确拒绝履行合同，亦未向申请人支付约定的佣金，申请人遂提起仲裁，要求被申请人支付申请人服务费。被申请人认为本案合同是在其喝酒后签订的，不成立；且佣金确认书不能确定是本人签的。

申请人提出如下仲裁请求：

1.被申请人支付申请人服务费48960元；

2.本案仲裁费用由被申请人承担。

【争议焦点】

本案合同是否成立并生效？被申请人是否应支付服务费？

【裁决结果】

1.被申请人于本裁决书送达之日起十日内向申请人支付服务费48960元。

2.仲裁费由被申请人承担。

【相关法律规定解读】

一、《中华人民共和国民法典》第十八条  成年人为完全民事行为能力人，可以独立实施民事法律行为。

十六周岁以上的未成年人，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。

解读：此条款是关于完全民事法律行为能力人的年龄界定，一般成年人，若无特殊情况，其实施的法律行为具有法律效力。

二、《中华人民共和国民法典》第四百九十条 当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。

法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。

解读：此条款是关于合同成立的规定。书面形式订立的合同，签名、盖章均可，民法典该规定同时明确了“按指印”的形式。

三、《中华人民共和国民法典》第五百零二条 依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

解读：此条款是关于合同生效的规定。若合同无影响效力的因素，那么合同即从成立时生效。

三、《中华人民共和国民法典》第九百六十一条 中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

《中华人民共和国民法典》第九百六十三条 中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。

中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。

解读：以前合同法中规定的是“居间合同”，民法典将其改名为“中介合同”，“居间人”也改为了“中介人”。其实二者无本质区别，只是在民法典作为社会生活的百科全书情形下，“中介”更易于常人理解。

【案例评析】

本案申请人与被申请人及出卖人签订的《房地产买卖及经纪合同》，是三方当事人的真实意思表示，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十条、第五百零二条之规定，该合同无违反法律、行政法规禁止性规定情形，自合同签订之日起成立并生效，各方当事人均应信守承诺，自觉履行合同义务。被申请人违反合同约定，应当承担违约责任，其辩称喝酒后签订的合同不成立，该主张没有法律依据，不予支持，且被申请人作为完全民事行为能力人，应当承担完全民事责任，对自己的行为负责。根据《中华人民共和国民法典》第九百六十一条和《中华人民共和国民法典》第九百六十三条之规定，申请人作为中介人，通过提供中介服务，促成被申请人与卖房人签订《房地产买卖及经纪合同》，完成了媒介义务，依法应当取得约定的报酬，买卖合同是否实际履行不影响中介合同的成立，合同中约定中介服务费由被申请人承担，且被申请人对于佣金确认书其签名是否真实放弃申请鉴定的权利，应承担相应法律后果，故申请人提出按照《房地产买卖及经纪合同》及佣金确认书确定的金额支付佣金的请求，仲裁庭予以支持，并无不妥。

【结语和建议】

本案《房地产买卖及经纪合同》是集中介合同和购房合同于一体的三方合同，对于其中的中介合同而言，中介人的义务只是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，卖房人和购房人签订了购房合同，则视为中介人已完成了中介服务。在合同不存在无效或者可撤销情形下，合同约定承担中介服务费的当事人就应按约支付报酬，否则构成违约，除承担中介服务费外，还可能承担其他违约责任。