案例内容

【案情简介】

2022年8月26日，申请人与被申请人签订《房屋租赁协议》，协议约定：被申请人承租位于某区6号4号楼1单元408号房屋，不含税租金为 14,400元/年，被申请人迟延支付租金，申请人有权解除本协议，且以应付租金为基数，从应付租金之日起，按月利率1.5%向申请人支付迟延付租利息至租金付清之日止。同时还约定，若被申请人出现拖欠水、电、气、物业服务费及造成出租屋内物品丢失等情形，申请人有权提前解除协议，要求被申请人赔偿损失，并有权要求被申请人支付一年租金作为惩罚性违约金；协议约定所称“损失”包括但不限于直接损失、可期待利益、利息、赔偿金、罚款、评估费、鉴定费、公证费、保全担保费、律师代理费等。协议签订后，申请人交付了租赁房屋，被申请人支付了 2022 年9月和10月两个月的租赁费、物业费、车位费及 1,200元押金共计 3,882元。2022年11月6日，被申请人支付1,491元，并确认欠付申请人11月份租赁费300元，之后一直欠付租赁费及物业费等。2023年4月1日，申请人为催收租赁费，前往出租屋发现被申请人将出租屋内的空调、空调支架、空调护栏、冰箱、热水器、洗衣机等物品搬走，分别于4月1日、2日报警。

申请人于2023年4月8日通过微信向被申请人发送《4号楼1单元408号房缺失物品清单》，并告知缺失物品价值16,378元，加上欠付房租6,970元，合计23,348元。被申请人于2023年4月14日向申请人出具手写欠条，载明被申请人欠申请人住房租金23,348元，定于2023年4月14日至6月14日两个月时间将所有欠款归还申请人，若未按期归还，将承担所有法律责任。

经核算，2022年8月27日至2023年4月2日期间共计租赁费8,720元，已收到3,600元，尚欠租赁费5,120元；共计物业费625.17元，已收到273元，尚欠物业费352.17元；尚欠天燃气费290.46元。

同时查明：申请人为维护自身合法权益，与律师事务所签订法律服务合同，支付律师代理费5,000元。

申请人提出如下仲裁请求：

1.被申请人立即向申请人支付欠付租赁费5,140元，及迟延支付租赁费利息(利息以5,140元为基数，从2023年4月2日起按月利率1.5%计算至款项付清之日止)；

2.被申请人立即向申请人支付欠付物业费、气费、丢失物品赔偿款等共计16,995.58元；

3.被申请人立即向申请人支付惩罚性违约金 13,200元(已扣除1,200元保证金)；

4.被申请人立即向申请人支付律师代理费5,000元。以上请求金额之和为40,335.58元(不含利息)。

【裁决结果】

一、被申请人于本裁决书送达之日起十日内向申请人支付房屋租赁费3,920元及迟延支付租赁费利息(利息以尚欠租金为基数，从2023年4月2日起按月利率1.5%计算至款项付清之日止)；

二、被申请人于本裁决书送达之日起十日内向申请人黄道友支付欠付物业费、天燃气费和丢失物品赔偿款，共计16,995.58元；

    三、被申请人立即向申请人支付违约金5000元。

四、被申请人于本裁决书送达之日起十日内向申请人支付律师代理费5,000元；

【相关法律规定解读】

《中华人民共和国民法典》第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国民法典》第五百八十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

《中华人民共和国民法典》第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

《中华人民共和国民法典》第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

【案例评析】

申请人与被申请人签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。协议签订后，申请人按约交付了出租房屋，被申请人支付了部分租赁费和物业费等费用后，未继续按约定支付相应费用，属违约行为，需按协议约定支付拖欠的租赁费5,120元，扣除保证金1,200元后，尚拖欠的租赁费3,920元，并从2023年4月2日起计算支付租金利息至付清之日止。在租赁房屋期间，未经申请人许可，擅自将房屋内的空调、冰箱、热水器、洗衣机等物品搬走，由此造成申请人的财产损失，理应由被申请人进行赔偿。关于丢失物品赔偿金额，根据双方的聊天记录显示，申请人已将《4号楼1单元408号房缺失物品清单》发送被申请人，并告知其财物价值为16,378元，加上当时申请人主张的欠付房租6,970元，合计23,348元，与被申请人手写的欠条金额相互印证，故仲裁庭认为应以16,378元作为财物损失赔偿金额。同时，租赁期间产生的物业费352.17元、燃气费290.46元也应由被申请人承担。故，被申请人应向申请人支付的物业费、燃气费、丢失物品赔偿款共计17,020.63元，申请人仲裁请求主张16,995.58元，系对自身权利的处分，仲裁庭予以支持。另申请人主张被申请人支付一年租金为惩罚性违约金，尽管符合《房屋租赁协议》第六条和第八条的相关约定，但鉴于申请人的所有损失均得到全额赔偿，遵循公平原则，对该主张仲裁庭予以调减。此外，申请人主张为维护自身合法权益所产生的律师代理费有合同约定且系合理支出，仲裁庭予以支持。

【结语和建议】

违约金可以区分为赔偿性的违约金、惩罚性的违约金和责任限制性违约金。当事人约定违约金，一方面是为了事先确定违约后的赔偿数额，以降低法定损失的举证成本，另一方面也可能是为了向对方施加履约压力、督促对方守约而约定高额的违约金，还有一方面可能是为了避免责任过重而约定低额的违约金。本案约定的违约金，不排斥法定的赔偿损失，确为惩罚性的违约金。

仲裁庭以被申请人对申请人造成损失为基准，对违约金予以调减。