案例内容

【案情简介】

2018年1月6日，申请人与被申请人签订了《四川省商品房买卖合同》，约定：申请人向被申请人购买某商业用房；该合同第十八条第一款约定出卖人（即被申请人，下文同）在2018年1月31日前向买受人（即申请人，下文同）交付该商品房，第十八条第五款约定买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、双方约定的物业服务费用和办理不动产权证的相关费用（按国家规定标准执行）；第二十七条约定双方自房屋交付使用之日起730个工作日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费；第二十八条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，由出卖人继续代为办理该套商品房所有权转移登记手续。

合同签订后，申请人向被申请人缴纳了购房款362,686元及契税10,541元、维修基金2,571元和两证工本费560元。被申请人于2018年1月31日，将案涉商品房交付申请人占有和使用。但是被申请人却逾期没有及时履行为申请人办理案涉房屋不动产权属登记证书的义务，故申请人提出仲裁，请求裁决：一、被申请人协助申请人办理泸州市江阳区泰华路1号4号楼二层206号商业用房不动产权属登记证书；二、被申请人退还申请人契税10,541元、维修基金2,571元、两证工本费560元等共计13,672元；三、本案仲裁费用由被申请人承担。

2020年12月14日，被申请人向四川省某人民法院提出重整申请，该院查明被申请人处于停止经营状态，于2020年12月18日作出民事裁定书，受理被申请人重整申请。

被申请人认为，一、认可没有及时办理不动产权属登记证书的事实，但不是被申请人主观迟延，因为在约定办证时间内被申请人于2020年12月18日正式进入破产程序，客观原因导致时间推迟；二、根据合同约定，过户违约责任为由被申请人继续代为办理转移登记手续，因现处于破产程序中客观上不能实现；三、契税、维修基金及工本费系合同约定由被申请人代收代缴，退还申请既无合同约定又无法律规定，其中维修基金已经代为缴纳，客观上无法退还；四、申请人的第一项请求明确为“被申请人协助申请人办理案涉房屋不动产权属登记证书”，请仲裁庭依法裁决。

另查明，案涉房屋房屋专项维修基金已于2018年1月22日存入2,571元。

【争议焦点】

一、本案是否已到合同约定的办理房屋所有权转移登记期限？

二、法院受理被申请人重整申请后，被申请人能否继续协助申请人办理房屋所有权转移登记？

三、被申请人代收的契税、维修基金和两证工本费是否应当退还？

【裁决结果】

一、被申请人于收到本裁决书之日起十日内协助申请人办理案涉房屋不动产权属登记证书；

二、被申请人于收到本裁决书之日起十日内退还申请人契税10,541元、两证工本费560元；

三、驳回申请人请求退还维修基金2,571元的仲裁请求。

【相关法律规定解读】

《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。

《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”

解读：上述条款对房地产开发商协助买受人办理房屋所有权转移登记的规定。房地产开发商若处于重整阶段，办理房屋所有权转移登记的行为，并非企业重整期间所禁止的行为，因此房屋开发商仍应协助买受人办理房屋所有权转移登记。

【案例评析】

一、关于本案是否已到合同约定的办理房屋所有权转移登记期限的认定

仲裁庭认为，根据合同第二十七条的约定，买卖双方应于完成房屋交付使用之日起730个工作日内共同申请办理房屋转移登记手续。案涉房屋于2018年1月31日交付申请人使用，按合同约定，被申请人应当在2021年1月4日前协助申请人办理案涉房屋所有权转移登记手续，因此本案合同约定的办理房屋所有权转移登记的期限已届满。

二、关于法院受理被申请人重整申请后，被申请人能否继续协助申请人办理房屋所有权转移登记的认定

仲裁庭认为，本案合同签订于2018年1月6日，房屋交付完成于2018年1月31日，被申请人向法院提出重整申请日期为2020年12月14日，法院裁定受理重整申请日期为2020年12月18日。双方签订案涉合同并各自完成合同约定主要义务距被申请人提出重整申请已接近3年，法院虽已受理被申请人重整申请，但被申请人履行协助申请人办理不动产权属证书这一非金钱给付义务并不会导致其债务增加或减少，也不是《中华人民共和国企业破产法》禁止的行为。因此，被申请人应当协助申请人办理案涉房屋不动产权属证书。

三、被申请人代收的契税、维修基金和两证工本费是否应当退还？

根据国家有关规定，房屋交易契税、房屋专项维修基金及不动产登记证书工本费的缴纳人为房屋的买受人。双方在合同中约定申请人委托被申请人代交契税、专项维修资金和办理不动产的相关费用，被申请人应当按照约定将上述费用以申请人名义缴纳至有关行政部门。否则，申请人可依据《中华人民共和国合同法》第四百一十条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。”的规定，解除该委托并请求被申请人退还代收的费用。鉴于被申请人已于2018年1月22日完成了缴纳专项维修资金这一委托事项，申请人请求返还专项维修基金2571元的请求应不予支持，其请求返还契税及办证工本费的请求应予支持。

【结语和建议】

根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”协助办理房屋不动产权属登记是开发商的法定义务，在具备办理房屋不动产权属登记的条件时，房产开发商应及时办理登记。办理不动产权属登记为非金钱给付义务，即不会导致房产开发商债务增加或减少,尽管其处于破产重整阶段，但仍应当履行协助申请人办理案涉房屋不动产权属证书的义务。